Viviendas: cayó cerca del 30% la compraventa, a pesar del sinceramiento de precios

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La reducción de los precios del metro cuadrado de entre 10 y 15% no fue motor suficiente para dinamizar las ventas. Categórico y sin medias tintas Damián Tabakman, consultor inmobiliario con larga trayectoria en el mercado, aseguró que el negocio atravesó – en el primer trimestre – el peor momento de los últimos años, con una caída en el total de operaciones que llegó al 30 por ciento.

El dato confirma una tendencia que se arrastra desde fines de 2008, cuando la incertidumbre no sólo puso un freno a la escalada en los precios, sino también a una demanda que hasta entonces se mostraba muy activa y que encontraba en el ladrillo un buen destino para sus inversiones.

De esta manera, después de que la crisis internacional y los vaivenes de la economía local golpearan con fuerza al país, la radiografía del mercado se muestra diferente. Y así como muchos compradores se retiraron, también los vendedores son más cautos. Actualmente prefieren colocar la propiedad en alquiler a venderla a un precio incierto.

Baja en las operaciones
La coincidencia acerca de que el trimestre cerró con caída en las ventas, a pesar de la baja en las tasaciones de los inmuebles, fue compartida por todos los operadores consultados.

Además, tal como adelantara iProfesional.com, una de las consecuencias que trajo la crisis fue la de sincerar los precios de algunas zonas, y cortar la escalada en las cotizaciones que dominó al mercado estos últimos años. Las “sobretasaciones” que reinaron hasta hace poco tiempo cayeron en desuso y una operación puede conllevar una baja cercana al 15%, respecto al valor pretendido por el propietario (ver nota: Viviendas: el valor del m2 se hace eco de la crisis y se sinceran precios).

En Covello Propiedades confirmaron la tendencia y según la directora, Alejandra Covello, esta primera etapa del año dejó una baja promedio de 20%. Cabe destacar que la inmobiliaria opera en el segmento de clientes premium, para los cuales la capacidad de ahorro e inversión es mayor y no dependen de créditos bancarios. Por ello, el dato cobra relevancia y sirve como fiel reflejo para pintar la realidad del mercado.

“Entre enero y febrero se registraron muy pocas operaciones y muchas personas volvieron al mercado de alquileres antes de desprenderse de su propiedad”, explicó Covello.

También en LJ Ramos advirtieron la caída de las ventas con un cambio importante en el ritmo de las negociaciones. Según Dina Crusizio, responsable de la División Residencial, cerrar un negocio es mucho más lento y se requiere de más paciencia para llegar a un acuerdo.

En cifras
De acuerdo a los relevamientos de Reporte Inmobiliario, el primer bimestre del año arrojó una caída de 33% y desde la consultora no esperan cambios significativos para marzo, cuyos datos aún están en proceso de elaboración.

Por su parte, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el número de escrituras firmadas indica que la caída en la venta de inmuebles fue del 50% (en febrero). Sin embargo, se debe tener en cuenta, que ese período contempla las operaciones que fueron cerradas en diciembre de 2008, ya que las escrituras se realizan entre los 30 y 60 días posteriores a concretarse la operación. Si se toma el primer bimestre de 2009 y se lo compara con igual período del año anterior, se comprueba que:

* La cantidad de escrituras cayó un 47,6%
* Los montos involucrados descendieron un 46,15%

El segmento de precios más afectado
La desaceleración de las ventas, aunque es generalizada, tiene diferentes matices según el segmento.

“Hoy hay compradores para dos extremos: productos de muy buena calidad y de mayor superficie o los más económicos, que pueden ser departamentos de uno o dos ambientes, por debajo de los u$s80.000. El mercado intermedio no se mueve”, comentó Covello.

En general, los expertos coinciden en que las propiedades intermedias, que oscilan entre los u$s90.000 y u$s150.000, son las más afectadas por la caída de las ventas.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que en estos casos es fundamental la relación entre precio-calidad, siendo este último factor un determinante clave para definir la compra, si es que hay dudas acerca de la tasación.

Por otro lado, aquellas viviendas de mayor precio (y calidad) son más resistentes a la baja y tienen una demanda que se ve menos afectada por la crisis. Si alguien quiere realmente una propiedad, cierra la adquisición y se muestra más flexible a respetar su valor.

Además, los expertos coinciden en que éstas se cierran con más facilidad, especialmente cuando se trata de inversores que eligen apostar al ladrillo a tener su dinero en el banco. Y saben que calidad y una buena zona le permite preservar mejor su inversión en el tiempo.

Sinceramiento de las tasaciones
Tal como se mencionó anteriormente, la menor demanda se da a pesar de las bajas en los precios – que comenzaron a aplicarse a fines de 2008 – y que hoy alcanzan entre el 10% y 15%. Además, no solo el metro cuadrado sufrió el impacto de la crisis, sino que también los valores de construcción están bajando, perdiendo en marzo casi 3% en comparación con el mes anterior.

Según explicaron en LJ Ramos, lo que también están cambiando son las tasaciones y hoy se hacen con precios “sincerados”. De esta forma, la oferta de unidades que ingresó a partir de 2009, ya tiene un precio más adecuado a la nueva realidad. Los operadores coinciden en que la caída del valor del m2 es diferente según la zona.

Resaltan que, en muchos casos, la demanda espera un mayor derrumbe, hecho que lleva a los interesados a postergar sus decisiones, una tendencia que se dio de modo notable en marzo.

“Aunque se dio un acomodamiento de precios importante muchas operaciones no lograron cerrarse. Si bien el comprador tiene la palabra, el vendedor duda antes de desprenderse de su propiedad porque no sabe cuanto se cotizarán los inmuebles pasando la tormenta”, comentó Covello.

La baja de valores se dio en todos los mercados, pero donde más evidente se hizo fue en las llamadas “zonas periféricas o de derrame”. Es decir, en las cercanas a las premium, que habían crecido por el efecto rebote ante la mayor demanda de estas últimas, que a su vez se muestran más inelásticas a la baja. Por ejemplo el caso de Almagro, que había ganado parte de la demanda de Palermo; o Núñez y Colegiales, que contaron con la demanda extra de Belgrano.

De todos modos, tal como revelan los informes de Reporte Inmobiliario, hasta las zonas que están de moda acusaron el impacto mostrando una marcada desaceleración en el crecimiento de los precios.

Algunos casos son el de la zona Cañitas-Imprenta, donde los valores venían creciendo en el orden del 18% (2007 y 2008), y ahora, según dan cuenta los especialistas, mostrará subas cercanas al 7% para 2009. Tampoco el dinamismo de la construcción es el mismo, y mientras en 2008 había casi 90 mil m2 en obra, hoy esa cifra se redujo a menos de la mitad.

Otro ejemplo es el de Palermo Hollywood, donde los aumentos pasaron de tasas del 16% el año pasado a un promedio de 9% en 2009. También para este caso, la cantidad de obras es menor.

Oportunidades
Mientras que la caída de precios (y de demanda) es una tendencia del mercado en general, algunas zonas tienen más poder para escapar a la crisis.

Entre ellas se encuentra Puerto Madero, que en 2008 registró incrementos de precios que superaron el 20%. Esa zona siempre tiene una demanda extra que es capaz de invertir hasta u$s5.000 por m2 porque sabe del valor potencial del lugar.

También algunas zonas más alejadas de Capital Federal, pero que se diferencian del resto del mercado como sucede con barrios privados como Nordelta, se mantienen en crecimiento. Según Covello, este tipo de productos tienen una demanda firme, con un número de clientes que busca productos con estas características únicas como refugio de su inversión.

“Tenemos a la venta La Roseta, que aún no está terminado pero que es un cheque al portador y que cada día vale más. Su ubicación, cercana a una cancha de golf, es garantía de éxito”, explicó Covello.

Otra oportunidad se abre en la zona norte del Gran Buenos Aires, en barrios como Olivos y Martínez, donde el m2 tanto para casas como para departamentos aún no se ha recuperado tanto como sucedió en otros lugares.

La tendencia, confirmada por LJ Ramos, se da ante la posibilidad de adquirir por el mismo dinero un espacio más grande y de buena calidad.

Como contrapartida para esta elección se encuentra la inseguridad, que hace que muchos compradores desistan. “Las casas están a precios razonables, pero la gente tiene miedo. Es un tema que no tienen que ver con mercado financiero sino con un tema social”, comentó Covello.

Perspectivas del sector
“La situación la veo estable, no creo que empeore”, comentó Tabakman.

Desde el punto de vista de la compraventa, de acuerdo a una encuesta realizada por el Instituto de Economía de UADE a las inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires y al Gran Buenos Aires, las proyecciones no son alentadoras.

Las inmobiliarias consultadas esperan una evolución a la baja para las ventas en el corto plazo, mientras que en materia de precios la opinión mayoritaria estima una tendencia entre estable y en baja.

Para departamentos nuevos:

* Para la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires a fines de marzo de 2009, un 86% consideró que presentaron niveles más bajos a los registrados en 2008.
* El 71% de los encuestados estimó que el nivel de ventas continuará en baja.
* El 58% de los entrevistados hizo referencia a precios estables (38% espera que bajen).

Para los departamentos usados:

* El 90% sostuvo que el volumen de ventas fue más bajo respecto de marzo de 2008.
* Las perspectivas son a la baja para un 73% de los consultados.
* En cuanto a los precios el 55% espera una baja y el 40% los ve estables para el corto plazo

Fuente | Infobae Profesional